Comprar una vivienda: pautas para invertir en vivienda y obtener la máxima rentabilidad

Te damos algunos consejos y pautas que te pueden ayudar.

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Antes de nada, hay que analizar su objetivo y qué se compra y dónde.

¿Cuál es el objetivo? Vivienda de 1 y 2 dormitorios: objetivo más temporal. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Vivienda de 3 y 4 dormitorios: público más permanente. Viviendas bien distribuidas y cercanas a centros universitarios: público estudiante.

¿Dónde se encuentra la vivienda? Con buenas comunicaciones, buenos servicios y dotaciones se alquilarán mejor. Cerca de grandes centros de negocio, empresas y centros de formación universitaria tendrán siempre demanda. Ciudades o grandes localidades: larga duración. Vivienda en la costa: alquiler vacacional.

¿La vivienda necesita cambios importantes? Es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible.

¿Qué servicios tiene? El garaje y el ascensor incrementan la rentabilidad, así como zonas comunes.

-         Rentabilidad bruta y neta

Para calcular la rentabilidad neta, de los ingresos brutos se deben descontar los gastos de la vivienda, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluida la hipoteca si la tuviera. Y descontado todo, obtienes los ingresos netos.

Si el objetivo es la venta posterior y que, si pensamos en la revalorización, hay que sumar los gastos e impuestos de la compra y de la venta posterior

Saber cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas.

Para llegar a esa conclusión, se deben tener en cuenta:

-         Los gastos e impuestos de la compra

El IVA del 10%, si es nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano; en este último caso depende de cada Comunidad Autónoma (y oscila entre el 6 y el 10%). Y no olvides todos los gastos que conlleva tener una propiedad: cuota de comunidad, IBI, gastos de luz, agua, etc…

-         Los gastos e impuestos de la venta

La Plusvalía municipal y pagar por las ganancias obtenidas como incremento de patrimonio en el IRPF.

Here are some tips and guidelines that can help you.

First of all, you have to analyse your target and what you are buying and where.

What is the objective? 1 and 2 bedroom homes: more temporary objective. The most demanded housing is between 2 and 3 bedrooms. 3 and 4 bedroom homes: more permanent target. Housing well distributed and close to university centres: student public.

Where is the housing located? With good communications, good services and facilities, they will rent better. Close to large business centres, companies and university training centres will always be in demand. Cities or large towns: long term. Housing on the coast: holiday rentals.

Does housing need major changes? The purchase price needs to be sufficiently low and the renovation needs to be affordable.

What services does it have? Garage and lift increase profitability, as well as communal areas.

- Gross and net profitability

To calculate the net profitability, from the gross income you have to deduct the expenses of the property, both those associated with the purchase and those derived from the property, such as the community fees, IBI, insurance, the costs of the reforms, including the mortgage if you have one. And after deducting everything, you obtain the net income.

If the objective is the subsequent sale and that, if we think about the revaluation, we have to add the expenses and taxes of the purchase and the subsequent sale.

Know how much should be revalued to obtain effective capital gains.

To reach this conclusion, the following must be taken into account:

- The costs and taxes of the purchase

VAT of 10%, if it is new, or Transfer Tax (ITP) if it is second-hand; in the latter case it depends on each Autonomous Community (and ranges between 6 and 10%). And don't forget all the expenses involved in owning a property: community fees, IBI, electricity, water, etc...

- The costs and taxes of the sale

Municipal capital gains tax and pay for the profits obtained as an increase in wealth in the IRPF (personal income tax).

Fuente: Fotocasa