El reloj inmobiliario de CaixaBank marca la vuelta al ciclo alcista de la vivienda en 2022

El reloj inmobiliario de CaixaBank marca cómo serán las horas del sector inmobiliario en los próximos dos años y apunta hacia un ciclo mucho más corto que el anterior, el vivido desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2008. En 2022, según sus previsiones, el mercado residencial volverá a la senda alcista o expansiva, con crecimientos de los precios y de la venta de casas.

A diferencia del ciclo anterior, cuya duración fue de ocho años, en esta ocasión, el residencial retomará la senda de crecimiento en la mitad de tiempo, es decir, en apenas cuatro años se habrán completado las cuatro fases del ciclo —desaceleración, contracción, estabilización y expansión—, y en 2022 estaremos hablando, de nuevo, de incrementos de precios y de ventas, según las previsiones que ha puesto sobre la mesa este jueves CaixaBank durante la celebración del Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (Efimad), que este año, y debido a la pandemia, ha sido virtual.

En 2022, CaixaBank prevé que vuelvan a crecer los precios y la venta de casas

A lo largo del ciclo inmobiliario, tal y como se puede apreciar en el reloj, se suceden las cuatro fases antes mencionadas. Durante el periodo de desaceleración siguen subiendo los precios, pero ya se observan las primeras caídas de las ventas. Fue lo que sucedió en España en 2007 y 2008, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Posteriormente, el mercado residencial entró en fase de contracción con caídas de ventas, pero también de precios, algo nunca visto en España, lo que puso en una situación muy delicada a miles de familias hipotecadas que no podían hacer frente al pago de su hipoteca y no podían vender su casa sin seguir debiendo dinero al banco.

La fase de contracción se extendió desde 2009 hasta 2013 y, ya en 2014, se comenzó a ver la luz al final del túnel con la entrada en la fase de estabilización, con incrementos de las ventas y, aún, caídas de precios.

Esta fase, que apenas duró un año, dio paso a la última fase del ciclo, la de expansión, con la vuelta de los incrementos de precios y crecimiento de las transacciones (2015-2018).

En 2019, sin embargo, las estadísticas comenzaban a mostrar un punto de inflexión en el mercado, un ligero cambio de tendencia que apuntaba, de nuevo, a la desaceleración. De hecho, mientras los precios mantenían su tendencia alcista, a cierre de 2019 se produjo la primera caída anual de ventas en cinco años.

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E. Sanz

Sin embargo, a diferencia de lo que sucedió en el ciclo anterior, cuando se vivió una profunda crisis financiera e inmobiliaria, en esta ocasión, la irrupción del coronavirus ha provocado que el reloj inmobiliario haya acelerado su paso, ya que la desaceleración prevista de cara a los dos o tres próximos años, con caídas en las ventas e incrementos de precios, ha provocado que en 2020, y debido a la pandemia, se haya producido una caída aún mayor de las transacciones y las primeras caídas de precios en algunas tipologías —la vivienda nueva ha aguantado el revés de la crisis—.

"El impacto de la crisis del coronavirus sobre el precio de la vivienda ha sido, por ahora, relativamente moderado", ha apuntado Judit Montoriol, economista sénior en CaixaBank, quien, como el resto de expertos del sector, ha destacado un mayor impacto sobre el mercado de segunda mano y en zonas turísticas, "muy afectadas por las restricciones a la movilidad internacional".

En 2022, crecerán precios y ventas

Según las previsiones de CaixaBank, durante los dos próximos ejercicios, se seguirá acelerando el paso de una fase del ciclo a otra, puesto que para 2021 hablan de estabilización con incrementos de ventas y caídas de precios, para volver, ya en 2022 —apenas tres años después del giro bajista del sector—, a la senda de crecimiento y de expansión, con nuevos incrementos de precios y de las ventas.

Para este año, desde el departamento de estudios de la entidad, prevén que la compraventa de viviendas crezca un 4%, hasta las 420.000 operaciones, una cifra que aún está lejos de las 500.000 que se registraban en 2019, y que los precios sigan a la baja con un ajuste del 2%, más acentuado en la primera mitad del año.

"El año pasado, llegamos a ver un desplome de las ventas del 40%, concentrado especialmente en el segundo trimestre del año, pero a partir del verano se produjo una importante recuperación, con evolución dispar entre obra nueva y segunda mano", ha señalado Montoriol, quien ha insistido, no obstante, en que, a pesar de la recuperación de las transacciones, "estamos todavía por debajo del potencial de 500.000 viviendas anuales del mercado español". Y ello debido a la debilidad de la demanda nacional, muy castigada por la crisis, y a la práctica desaparición de la demanda extranjera.

Según el reloj inmobiliario de CaixaBank, en 2020 volverían las subidas de precios. Unas perspectivas que coinciden, por ejemplo, con las de la agencia de calificación Fitch, que espera, para este ejercicio, caídas de precios entre el 4% y el 6%, si bien, para 2022, las perspectivas son mucho más positivas, ya que prevé que, con la llegada de la vacuna y el crecimiento del PIB, la caída de precios tocará suelo y comenzará la recuperación. De hecho, la agencia espera que el PIB se recupere de las caídas sufridas este año y comiencen a mejorar también las tasas de desempleo, que se verán seriamente deterioradas durante 2021, una vez desaparezcan las ayudas a desempleados y a los ERTE.

A favor del sector, a juicio de CaixaBank, juegan una posición de partida mucho más sólida y sin exceso de oferta, un sector constructor con prácticamente el mismo número de afiliados que hace un año o los fondos europeos que, en su opinión, darán un importante impulso al sector.